عامل پنجم گرانی مسکن - دانلود باران

به گزارش دانلود باران، با افزایش گسل متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده با میانگین مساحت آپارتمان های معامله شده در شهر تهران، عامل پنجم جهش قیمت مسکن شناسایی شد.

به گزارش دنیای اقتصاد در شرایطی که دست کم چهار عامل تا به امروز به عنوان عوامل محرک قیمت و شکل گیری جهش در بازار مسکن شناسایی شده است، افزایش گسل متراژ در این بازار، به عنوان دیگر عامل تشدید رشد شدید قیمت ها در بازار معاملات مسکن رصد می گردد. هم اکنون میانه مساحت در ساخت وسازهای شهر تهران 2 برابر مساحت واحدهای معامله شده در این بازار است. طی 4 سال اخیر، انتظارات تورمی شامل ریسک های غیرمالی و سیاست های مالی محرک رشد نقدینگی، ریسک صفر هزینه ملاکی و سفته بازی، رشد شدید قیمت زمین و افزایش محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم مصالح، منجر به شکل گیری جهش و تسریع رشد شدید قیمت ها در بازار ملک شد. هم اکنون اما گسل متراژ (فاصله بین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده با میانه متراژ آپارتمان های مورد معامله در بازار مسکن) که پیش از این نیز در بازار ملک وجود داشت، افزایش یافته است. در فاصله قبل از جهش وبعد از جهش اخیر قیمت مسکن، به جای آنکه متناسب با واکنش مورد انتظار سمت عرضه این گسل ترمیم گردد یا کاهش یابد؛ اما به شکل قابل توجه و البته نگران نماینده ای افزایش یافته است. آمارهای رسمی نشان می دهد در فاصله سال های 94 (قبل از جهش) تا 1400 (سرانجام جهش)، میانه مساحت آپارتمان ها در ساخت وسازهای شهر تهران 13درصد رشد داشته است.

میانه مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در سال94 معادل 178مترمربع بوده است که این اندازه در سال1400 به 199مترمربع افزایش یافته است. یعنی به طور میانه واحدهای مسکونی که در سال گذشته در بازار مسکن ساخته شد 13 درصد بزرگ تر از واحدهای ساخته شده در سال94 بوده است. این در حالی است که در همان سال94 هم بین میانه مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در شهر تهران با میانگین متراژ آپارتمان های معامله شده، شکاف زیادی وجود داشت؛ اما این شکاف هم اکنون 13درصد افزایش یافته است. برآوردهای دنیای اقتصاد با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد هم اکنون گسل موجود بین میانه مساحت واحدهای ساخته شده با میانگین متراژ واحدهای مسکونی معامله شده به 3/ 2برابر افزایش یافته است. میانه مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار مسکن شهر تهران در تابستان1400 در حالی به 87مترمربع رسید که میانگین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در همین زمان (تابستان 1400) معادل 199مترمربع بوده است. این گسل در زمان قبل از جهش معادل 9/ 1برابر بود که هم اکنون به 3/ 2برابر افزایش یافته است.

این موضوع به معنای دورتر شدن الگوی ساخت مسکن به لحاظ مساحت از الگوی غالب تقاضای ملک است. گسل بین میانه متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده با میانگین مساحت آپارتمان های مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در حالی 13درصد بیشتر شده که میانگین مساحت واحدهای مسکونی مورد معامله در بازار ملک به دلیل تخریب اساسی قدرت خرید متقاضیان مسکن، به نسبت سال قبل از جهش، 4درصد هم کاهش یافته است. در چنین شرایطی و درحالی که متقاضیان بازار مسکن به خرید واحدهای مسکونی با مساحت کمتر متمایل شده اند، میانه مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز در این بازار رشد داشته است. اما سوال مهمی که در این زمینه مطرح است آنکه چرا گسل متراژ در املاک مرکز تشدید شده است؟ درحالی که انتظار می رفت با کاهش متراژ مورد تقاضای خریداران، میانه مساحت واحدهای تازه ساز نیز کاهش یابد یا دست کم ثابت بماند! در واقع چرا با این وجود باز هم میانه متراژ این واحدهای ساخته شده افزایش داشته است؟

جواب این دو سوال به دو دلیل اساسی مربوط می گردد. دلیل اول مربوط به ضوابط شهرسازی مرکز به ویژه ضوابط تامین پارکینگ است. درحالی که ضوابط شهرسازی بر تامین حداقل یک پارکینگ برای همه واحدهای مسکونی ساخته شده تاکید دارد، بسیاری از سازنده ها اعلام می نمایند به دلیل این محدودیت ناچار به بزرگ متراژ سازی هستند. از سوی دیگر تمایل سازنده ها به ساخت وساز در منطقه ها گران و در شکل گران موجب تشدید این گسل شده است. آنالیز ها نشان می دهد عمده سازنده ها تمایل دارند در سه منطقه اول شهر تهران که گران ترین منطقه ها هستند، ساخت وساز نمایند و بزرگ متراژ سازی گزینه اول آنها برای ساخت است. هرچند این سازنده ها می دانند فرآیند فروش واحدهای بزرگ متراژ تر اغلب طولانی تر از واحدهای مسکونی کوچک متراژ است، اما به دو دلیل مهم عجله ای برای فروش ندارند. دلیل اول مربوط به هزینه صفر ملاکی و نفروختن واحدها در زمان تعیین است. در واقع هیچ مالیات، عوارض یا جریمه ای برای بسازو نفروشی وجود ندارد. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت مسکن به ویژه رشد شدید قیمت آپارتمان در دوره جهش معمولا درآمد دیر فروختن چند برابر درآمد فروش بعد از اتمام دوره ساخت است.

از این رو، بسیاری از سازنده ها اساسا نه تنها تمایلی به کوچک متراژ سازی در منطقه ها مصرفی ندارند، بلکه عجله ای نیز برای فروش واحدها ندارند. این در حالی است که به دلیل آنکه این آپارتمان ها با قیمت های بالا در منطقه ها شمالی شهر احداث می شوند و معمولا برای فروش آنها چسبندگی قیمت وجود دارد، در نقش آسانسور یا بالابر رشد قیمت مسکن عمل می نمایند و قیمت بالای آنها به منطقه ها پایین تر نیز سرایت می نماید. این شرایط معمای کاربری وارونه عرضه ملک را پاسخ می دهد. به این معنا که در شرایطی که عرضه تازه به بازار مسکن باید در خدمت مصرف نماینده (تقاضای مصرفی) قرار گیرد و کنترل نماینده تورم مسکن باشد اما عملا نه تنها این اهداف را تامین نمی نماید، بلکه به ضدکارکرد تبدیل شده است. عرضه های تازه به طور میانه به دلیل بزرگ متراژسازی عمدتا در خدمت مصرف نماینده که متقاضی واحدهای مسکونی کوچک متراژ هست، نیست و از سوی دیگر از آنجا که در جهت خلاف تقاضای موثر واقع شده است و برای مصرف نماینده نیست، ضد کنترل تورم در بازار عمل نموده و در حکم خوراک جهش مسکن است.

بنابراین شرایط موجود نشان می دهد عرضه های محدودی که در 4 سال گذشته در بازار مسکن به واسطه ساخت و سازهای تازه انجام شده، نتوانسته است نقش موثری در پاسخ به احتیاج مصرفی مسکن داشته باشد و از این رو می توان از افزایش گسل عرضه و تقاضا به دلیل عدم تناسب متراژ ساختمان سازی با مساحت مورد تقاضای خریداران مصرفی، به عنوان عامل پنجم تشدید جهش در بازار مسکن یاد کرد. این در حالی است که در همین بازه زمانی، رکود تاریخی در بازار ساخت وساز نیز تجربه شده است. شرایط فعلی نشان می دهد تا زمانی که الگوی مساحتی عرضه های تازه ملکی اصلاح نگردد و ساخت وسازها به سمت متناسب سازی الگوی ساخت با تقاضای موثر مسکن نرود، حتی اگر بازار فعالیت های ساختمانی رونق بگیرد باز هم نمی تواند دو هدف مهم عرضه مسکن یعنی قرار گرفتن واحدهای ساخته شده در خدمت تقاضای مصرفی و کنترل تورم ملکی را محقق کند. چراکه اکثریت تیراژ ساختمانی، بزرگ متراژ و خارج از دایره تقاضای موثر بازار مسکن خواهد بود.

دو راه حل مهم در این زمینه وجود دارد. راه حل اول مربوط به اصلاح سیاست ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران به ویژه مقررات حاکم بر تامین پارکینگ است. مدیریت شهری تهران باید به این موضوع توجه داشته باشد که مشکل مسکن در مرکز تنها با خانه سازی های انبوه رفع نمی گردد، بلکه عرضه تازه در هر حجمی که انجام گردد باید با احتیاج تقاضای مصرفی هماهنگ باشد. از سوی دیگر ضروری است ریسک بسازونفروشی و انجماد ملکی از حالت صفر خارج گردد. درصورتی که فریز کردن واحدهای مسکونی و عدم فروش آنها در مدت زمان قانونی، مشمول مالیات گردد، سازنده ها نیز مسلما بازاری را برای ساخت و فعالیت های ساختمانی انتخاب می نمایند که اطمینان داشته باشند واحدهای ساخته شده از سوی آنها در اسرع وقت به فروش می رود. یعنی سراغ ساخت واحدهای کوچک متراژ در منطقه ها مصرفی خواهند رفت.